Mietkaution: Das solltest du wissen
Ausziehen bei den Eltern und rein in die erste eigene Bude. Mit dem Studium beginnt für Studenten auch wohntechnisch in der Regel ein neuer Lebensabschnitt. Doch egal ob eigenes Appartement, WG-Zimmer oder Studentenwohnheim: Um eine Mietkaution kommst du in den meisten Fällen nicht herum.
Mit der Kaution sichert der Vermieter Forderungen gegen seinen Mieter ab, die im Lauf des Mietverhältnisses entstehen können. Solche Forderungen kann er zum Beispiel erheben, wenn du ihm noch Miete oder Nebenkosten schuldest oder die Wohnung bei deinem Auszug nicht im ordnungsgemäßen Zustand zurückgibst. Das ist der Fall, wenn du etwa kaputte Badezimmerkacheln oder Kratzer im Parkett hinterlässt, beim Auszug nicht gestrichen hast, obwohl du dazu verpflichtet warst, du Sachen in der Wohnung gelassen hast, die jetzt entsorgt werden müssen – oder dem Vermieter noch Miete oder Nebenkosten schuldest.
Während der Mietzeit darf er das Geld übrigens nur anzapfen, wenn seine Ansprüche offensichtlich begründet sind, du sie also anerkannt hast oder ein Gericht das so entschieden hat. Tim Hesse, auf Miet- und Medizinrecht spezialisierter Rechtsanwalt aus Münster, erklärt die wichtigsten Fakten zur Kaution.
Zwei bis drei Kaltmieten sind üblich. Das Gesetz erlaubt maximal drei Monatskaltmieten. Wichtig: Automatisch fällt die Sicherheitszahlung nicht an. „Vermieter und Mieter müssen die Kaution im Vertrag vereinbaren“, so Tim Hesse. Abweichungen von den gesetzlichen Vorgaben zum Nachteil des Mieters seien dabei unwirksam.
In der Regel zu Beginn des Mietverhältnisses. Allerdings darf der Mieter die Kaution auch in drei Raten begleichen. Spätestens nach drei Monaten muss der Vermieter jedoch die volle Kautionssumme haben – wenn nichts anderes vereinbart ist.
Auch das ist in erster Linie Vereinbarungssache zwischen den Parteien. Die häufigste Form ist nach wie vor die Barkaution – der Student zahlt den Betrag bar oder überweist ihn an den Vermieter. Wichtig: „Der Vermieter muss die Kaution von seinem eigenen Vermögen getrennt und verzinslich anlegen“, betont Hesse. Das Gesetz spricht von einem Zinssatz, der für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblich ist, gibt den Parteien aber zugleich die Möglichkeit, eine andere Anlageform zu vereinbaren. Achtung: Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht für den Vermieter keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen.
Diese Variante der Kautionszahlung bietet sich an, wenn du kein Bargeld investieren willst oder dein Geld gerade für andere Anschaffungen benötigst. Statt des Barbetrags erhält der Vermieter eine Bürgschaftsurkunde, die ihm garantiert, dass ein Bürge im Fall eines Mietschadens haftet. Als Bürge kommen Privatpersonen wie zum Beispiel die Eltern, Banken oder Versicherungen in Frage. Anders als viele andere Anbieter räumt die apoBank angehenden Heilberuflern, die bei ihr Studentenkonto haben, kostenlos eine Mietbürgschaft ein. Wichtig: „Eine Bürgschaft ist immer schriftlich zu vereinbaren“, ergänzt Tim Hesse.
Auf dem Kautionskonto bleibt das Geld bis zum Ende des Mietverhältnisses liegen. Danach muss der Vermieter die Summe inklusive Zinsen und Zinseszinsen an den Mieter auszahlen. Der genaue Zeitpunkt steht aber nicht im Gesetz. Letztlich gilt: Der Vermieter hat über die Kaution abzurechnen, wenn er absehen kann, ob er auf die Kaution zurückgreifen muss. „Daher darf sich der Hausherr ein bisschen Zeit nehmen, um in Ruhe zu klären, ob er noch Ansprüche gegen den Mieter hat, zum Beispiel weil die Wohnung größere Schäden aufweist“, sagt Rechtsanwalt Hesse. Seiner Erfahrung nach ist die Abrechnung in der Regel innerhalb einiger Wochen möglich. Die Rechtsprechung erlaube in Einzelfällen aber auch ein mehrmonatiges Abwarten. Unabhängig davon kann der Vermieter zudem einen Teil der Mietsicherheit für eine noch ausstehende Betriebskostenabrechnung zurückbehalten.
Lässt sich der Vermieter ohne ersichtlichen Grund länger Zeit, solltest du ihn zunächst auf die Rückzahlung ansprechen. Fließt die Kaution auch nach sechs Monaten noch nicht, kannst Du den Hauseigentümer schriftlich zur Erstattung innerhalb einer festgelegten Frist auffordern. „Dadurch gerät er regelmäßig in Verzug, wodurch zusätzlich zur Kautionsrückzahlung Verzugszinsen fällig würden“, erklärt Hesse den Hintergrund. Verfehlt auch die letzte Aufforderung ihre Wirkung, hilft leider nur noch der Gang zum Rechtsanwalt oder Mieterverein.
Erster Ansprechpartner ist zunächst der Hauptmieter. Wenn der Vermieter also mit einem der Studenten einen Vertrag über die komplette Wohnung geschlossen hat, dann ist dieser auch für das Stellen der Kaution verantwortlich. Existieren jeweils eigene Verträge, wird im Zweifel jeder einzelne Kaution zahlen müssen. „Vermietet dagegen ein Student Zimmer an Kommilitonen unter, kann dieser seinerseits eine eigene Kautionsregelung im Vertrag treffen“, so Hesse.
